O acesso à casa própria é o maior objetivo de muitos brasileiros. O valor dos imóveis não é nem um pouco baixo, exigindo um planejamento preciso e longo. São muito raros os casos em que a família possui todo o valor no ato da compra. Esta é a realidade de uma parcela infinitamente pequena da população. Por isso, para ter o imóvel próprio, as famílias buscam a alternativa do financiamento de imóveis. Vamos ver um pouco sobre como isso funciona?
O que é o financiamento?
De forma bem simples, consiste em um empréstimo. Na ausência de recursos para realizar a compra à vista, o comprador recorre a um terceiro para receber o valor restante. Uma das figuras mais acessadas normalmente são os bancos, que então apresentam uma série de necessidades para a realização do empréstimo.
Entre outras condições, é definido um plano de pagamento envolvendo valores mensais e tempo de pagamento das parcelas.
De forma prática, o banco paga o valor restante ao proprietário e você assume o pagamento desse valor acrescido de juros.
Posse x propriedade
Num financiamento, é importante fazer uma distinção importante em relação ao imóvel. A sua relação/compromisso com o banco está assegurada através do instrumento do contrato. Ali está registrado o acordo firmado, onde o ponto básico é o fornecimento do valor para compra, com retorno deste valor pela sua parte.
A finalidade do acordo é o imóvel, porém durante a existência da dívida, a ligação com o banco ainda existe. De forma clara, você possui a posse do imóvel, mas não sua propriedade. Esta última vem com a quitação do financiamento.
Alienação fiduciária
O que na prática significa ter a posse? Imagine que o seu tio tem um carro e empresta o veículo para você fazer uma viagem. A propriedade é do seu tio e você tem a posse. Você pode andar no carro, colocar combustível e realizar reparos, mas não tem a liberdade para fazer o que bem entender.
Ao possuir um imóvel financiado, ele adquire um registro, uma espécie de “carimbo”, chamado “alienação fiduciária”. Ele, portanto, ao mesmo tempo que tem como objetivo final ser de sua propriedade, funciona como garantia ao credor enquanto a dívida não é quitada.
Por isso, fique atento! Ficar em débito com o banco pode fazer com que o imóvel adquirido com todo o suor e esforço que sua família gerou, através do trabalho, seja tomado pelo credor em nome do acordo firmado.
Avaliação
Após feito o pedido, o credor conduzirá uma avaliação do imóvel para atestar o valor da propriedade. Esta etapa é importante para atestar que o valor que está sendo pedido está de acordo com a materialidade e evitar fraudes. Assim, o empréstimo terá maior plausibilidade e confiança para ambos os lados.
Também há uma avaliação sua e dos envolvidos no acordo. O credor analisa se o seu histórico de pagador é bom e se parece ter boas condições de honrar com o valor das parcelas.
Entrada
O procedimento comum é que não há possibilidade de financiar 100% do imóvel, devendo ser dado um valor de entrada. Existem algumas alternativas para isso, como o uso do FGTS (sob determinadas condições). Outras famílias juntam recursos para poder iniciar a compra e facilitar o financiamento, pois quanto maior o valor financiado, maior a dificuldade de consegui-lo.
Infelizmente, isso não quer dizer que é fácil juntar um alto valor para a entrada. De toda forma, é importante ter em mente que é um fator necessário. Tem que estar no planejamento.
Renda mínima
Junto com a entrada, outro item que aparece sempre é a tal da “renda mínima”.
Vamos imaginar uma situação simples. Suponhamos um imóvel de R$ 250.000,00 com uma entrada de R$ 50.000,00, levando o financiamento a um valor de R$ 200.000,00. Nesse momento, vamos considerar, só para efeito da ideia, que o valor devido seja realmente de R$ 200.000,00.
Existem duas variáveis básicas para o pagamento: valor da parcela e tempo.
Se “prendermos” a parcela em R$ 1.000,00, isso significa que serão necessários 200 meses para finalizar o pagamento (16 anos e 8 meses). Por outro lado, se “prendermos” o pagamento em 100 meses (8 anos e 4 meses), a parcela teria que ser de R$ 2.000,00.
Então temos duas situações:
- Parcela de R$ 1.000,00 durante 200 meses.
- Parcela de R$ 2.000,00 durante 100 meses.
Certo, mas qual é a questão aqui? Dívida boa é dívida paga. Todos queremos nos livrar o mais rapidamente possível. Sob esse olhar, a opção 2 seria melhor, mais rápida. Por outro lado, também é mais custosa. O credor precisa ter confiança de que você será capaz de arcar com este valor.
Suponha que sua renda mensal seja de R$ 3.000,00 e você queira assumir a segunda opção. Parece apertado, não é? Considerando que você tenha outras despesas normais, o banco olhará com desconfiança para esse acordo.
Por isso, os credores adicionam o critério chamado “renda mínima”, que basicamente tem como objetivo apresentar um patamar de renda para tal período de tempo de pagamento.
Em outras palavras, algo como “se você deseja assumir uma parcela de R$ 2.000,00 para quitar o financiamento em 100 meses, você precisa ter acesso a uma renda mínima de R$ 6.000,00 mensais”.
Lembrando que esses valores e tempo apresentados são apenas fictícios, ok? Cada imóvel, cada contrato e cada banco gerarão valores particulares e diferentes.
Juros
Acima demos um exemplo do “valor restante para financiamento”. O que acontece na prática é que mesmo que “falte” R$ 200.000,00, após a entrada, para quitação do imóvel, este não é o valor que você irá pagar ao credor.
Pelo mecanismo de empréstimo gerado em nossa sociedade, o banco aplica uma taxa de juros ao seu pagamento, fazendo com o que o valor final suba. Então se você pegar o valor de suas parcelas e multiplicar pela quantidade delas, verá que o valor estará acima do “que faltava”.
Então fique atento! Saiba que isso é algo que irá acontecer, então saiba que você acabará pagando um valor acima do valor real do imóvel. Como dissemos acima, não é fácil juntar um grande valor de entrada, mas se for de sua possibilidade, vá até onde puder para diminuir o valor final pago.
Atraso no pagamento
Para finalizar, uma vez que o acordo esteja concluído e você esteja de posse do imóvel, se atente e se planeje para o pagamento das parcelas no prazo. Além dos juros no valor final, o atraso mensal também gerará multa e novos juros, além de que uma sequência de inadimplência que pode colocar a sua posse em risco. Lembra da alienação fiduciária? Da garantia fornecida ao banco pelo financiamento? Eles podem acionar o aparato jurídico para ter acesso ao valor devedor!
Com certeza você não quer que isso aconteça. Então se planeje desde já para que tudo corra da melhor maneira possível para manter você e sua família sob a segurança do tão estimado lar.